Nova York tem queda nos despejos após criar lei do aluguel para proteger inquilinos

Em junho de 2019, Nova York aprovou uma série de regras para regular o mercado de aluguéis residenciais, de modo a proteger os inquilinos.

Com 74 páginas, a lei dificultou o aumento dos valores cobrados e o despejo em caso de atraso e abriu caminho para que locatários tenham preferência para renovar contratos e ficar na mesma casa por muitos anos.

Seis meses depois, enquanto o governo debate criar medidas adicionais, que englobariam imóveis comerciais, o número de despejos caiu 18%.

Entre junho e outubro do ano passado, com a nova lei em vigor, houve 35 mil processos judiciais a menos para retirar inquilinos, na comparação com 2018, segundo levantamento do Wall Street Journal.

Os donos agora precisam esperar 14 dias de atraso no pagamento para levar o caso à Justiça. Antes, eram apenas 72 horas.

Apesar da mudança na lei, o mercado segue aquecido na cidade. O valor médio dos aluguéis subiu cerca de 5% ao longo de 2019, na comparação com o fim de 2018, segundo estudo da consultoria imobiliária Douglas Elliman.

Um apartamento de um quarto em Manhattan custa em média US$ 3.648 dólares (R$ 17 mil) mensais, por exemplo.

A prefeitura estipula quais serão os percentuais máximos de reajuste por tipo de imóvel. A última decisão limitou a 2,5% os aumentos para boa parte dos apartamentos, mas essa regra não se aplica a todos. A diferença ocorre porque várias leis foram criadas ao longo dos últimos cem anos para regular os aluguéis. Dependendo de quando o prédio foi feito e de seu tamanho, os inquilinos e donos podem ter mais ou menos regras a seguir.

As mudanças do ano passado afetam todos os contratos, mas não tratam dos percentuais de reajuste. A novidade foi que os donos precisam avisar a alteração com ao menos 30 dias de antecedência, o que dá mais tempo ao inquilino para contestar o valor.

As regras tentam conter a alta de preços das moradias, que acaba por elevar o número de moradores de rua. Sem conseguir pagar aluguel, pessoas mais pobres correm o risco de ficar sem teto.

Entidades que reúnem donos de apartamentos, no entanto, afirmam que as restrições vão piorar a crise a longo prazo, pois desestimulam os proprietários a colocar mais imóveis para alugar no mercado.

“As novas regras fazem pouco para resolver a falta de moradia acessível na cidade. As mudanças poderão reduzir o aumento dos aluguéis, mas não resultarão em mais unidades habitacionais para as famílias que precisam”, escreveu em um artigo James Whelan, presidente do Rebny (Conselho do setor imobiliário de NY).

Whelan estima que a cidade precisará de 400 mil novas casas nos próximos 20 anos, se a população crescer conforme as projeções oficiais. Em média, dois em cada três moradores de Nova York vivem em casas alugadas.

Um estudo do Rebny reportou uma forte queda nas vendas de edifícios com aluguel residencial após as mudanças, pois investidores passaram a evitar esse tipo de negócio por receio de problemas com inquilinos.

A nova lei também permite que os moradores peçam ressarcimento de valores considerados exagerados nos últimos dez anos, mesmo que o dono agora seja outro.

Outra crítica dos gestores é que as medidas desestimulam a renovação dos apartamentos, questão importante em uma cidade repleta de prédios antigos, porque o gasto com as melhorias não pode ser repassado inteiramente aos inquilinos.

Já defensores das regras consideram que o direito à moradia deve prevalecer sobre a busca pelo lucro. Também argumentam que, quando os habitantes são forçados a se mudar, as cidades perdem aos poucos a sua identidade.

“As cidades [com aluguel regulado] funcionam muito melhor do que as que não foram. Compare Londres e Paris com cidades latino-americanas, onde é um faroeste, vale tudo, e o mercado faz o que quer”, comenta João Whitaker, ex-secretário municipal de Habitação de São Paulo (na gestão do petista Fernando Haddad).

“No Brasil, as leis que não interessam ao mercado imobiliário não pegam.”
Para Valter Caldana, professor de urbanismo do Mackenzie, as medidas são como um remédio, e cabe ao governo encontrar a dose exata. “Toda intervenção nos preços é uma operação muito delicada, que deve ser usada quando o problema chega a um nível insuportável.”

Para ele, esse tipo de medida deve ser tomada por prazo curto e vir acompanhada de outras ações, como o investimento em locação social, como está sendo feito em Berlim, e em financiamento para a construção.

 

Fonte: Yahoo