Alta dos juros encarece em 27,5% a prestação da casa própria. Veja simulações

O aumento da taxa básica de juros, a Selic, ameaça adiar o sonho da casa própria para pelo menos 3 milhões de famílias. Isso ocorre porque, com juros mais altos, o financiamento imobiliário fica mais caro. Na conta, entram principalmente as duas principais portas de entrada no crédito imobiliário que são a renda mínima exigida e a prestação mensal que será paga.

O impacto do aumento na taxa foi calculado por Alberto Ajzental, coordenador do curso de desenvolvimento de negócios imobiliários, da FGV, levando em conta a variação desde início do aumento da Selic no ano passado. Segundo ele, a cada variação de 2,3% na Selic há o aumento de 1 ponto percentual no CET (Custo Efetivo Total) no financiamento do imóvel. O valor representa o total pago em parcelas, o que inclui juros, taxas, encargos, tributos e seguros. Os cálculos foram feitos considerando uma elevação de 7% a 10% nas taxas cobradas pelos bancos.

— O crédito imobiliário é um volume muito grande de dinheiro num prazo muito longo, por isso uma pequena variação de juros é muito dinheiro. Na pirâmide distribuição de renda, a variação de 1 ponto percentual tira 1 milhão de famílias que teriam a renda mínima mensal necessária para comprometer com aquela parcela — ressalta Ajzental.

Embora a Selic esteja em 12,75% ao ano, os principais bancos que oferecem financiamento imobiliário ainda não elevaram suas taxas até este patamar. Neste momento, as taxas nos bancos variam hoje entre 8% e 10,9%.

O diretor executivo da Associação Nacional de Executivos de Finanças (Anefac), Miguel José Ribeiro de Oliveira, calculou o efeito da elevação dos juros ao longo do financiamento. Segundo ele, em um contrato de R$ 300 mil, uma variação de 7% para 10% ao ano, elevaria a prestação inicial em R$ 697, uma alta de 27,5%. A renda mínima necessária para ter o crédito aprovado saltaria de R$ 8.431,90 para R$ 10.751,90, uma diferença de R$ 2.320. Além disso, o total do financiamento em 30 anos cresce de R$ 606.171,97 para R$ 731.799,70. Ou seja, o mutuário ao final do financiamento terá desembolsado R$ 125.627,73 a mais.

O executivo explica que, além da renda maior e da prestação mais cara, a incerteza na conjuntura econômica e política afasta potenciais compradores, especialmente na classe média e na classes mais baixas:

— A inflação corrói a renda das famílias, que têm menos dinheiro para comprometer com a prestação, e inibe a intenção de fazer a compra, de longo prazo e em um alto valor. As pessoas não sabem se estarão ou não desempregadas. Além disso, os bancos pensam no longo prazo, e apesar de ainda não aplicarem totalmente a elevação da Selic às suas taxas os bancos estão muito seletivos no crédito. Eles não são imobiliária e não querem ficar com o imóvel se o cliente não conseguir pagar — explica ele.

Taxas dos bancos têm teto e piso

A taxa básica de juros, a Selic, é uma referência para os juros cobrados pelos bancos no financiamento imobiliário, mas ao calcular suas taxas as instituições financeiras trabalham com um piso e com um teto. Alberto Ajzental, da FGV, explica que quando a Selic chegou à mínima histórica — 2% ao ano — nenhuma instituição financeira chegou a praticar juros neste patamar. As taxas mínimas na ocasião não foram menores do que 7% ao ano.

— Quando o banco empresta dinheiro no crédito imobiliário quer manter o spread — diferença entre a taxa que capta dinheiro e a taxa que cobra ao emprestar dinheiro — de 3% a 5% ao ano. Além disso, além há o custo de captação. Na linha histórica de 2% da Selic, não houve de taxa de 2% nos bancos. Os juros variavam entre 7%, e 8,5%. O crédito imobiliário tem o piso nos juros, assim como tem um teto. Em 2015 e 2016, a Selic foi de 14,25%, durante 14 meses, e faixa dos juros dos bancos era de 13,5%. Hoje a Selic está em 12,75% e as taxas vão até 10,9%.

O professor da FGV explica que por isso as simulações consideram o intervalo de juros entre 7% e 10%, para calcular o volume de potenciais compradores de imóveis que perderam a capacidade de entrar em um financiamento, seja pela renda mensal ou aumento no valor das parcelas.

— Uma loucura pegar um financiamento agora. Assumir uma parcela que não cabe no seu bolso — avalia Robson Oliveira, CEO da BidYou, assessoria de investimentos imobiliários.

Classes média e de renda baixa são mais afetadas

O aperto monetário já tem atingido o volume de novos financiamentos. O crédito imobiliário com recursos da caderneta de poupança no Brasil somou 14,8 bilhões de reais em março, uma queda de 19,7% na comparação com o mesmo período do ano passado, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Mas o impacto tem sido mais sentido pelas famílias de classe média e de renda mais baixa.

— No Rio, o mercado na Zona Sul continua muito ativo. O mercado de classe média — como Tijuca, Zona Oeste, Méier — podem sofrer mais. Na Barra, os produtos de alto padrão continuam aquecidos, mas a classe média na Barra está retraída. Os juros mais altos favorecem a concentração no alto padrão, tanto na produção das unidades quanto na demanda dos consumidores — afirma Marco Adnet, diretor da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ) e sócio na Konek.

O preço dos imóveis também deve reduzir a velocidade de crescimento este ano, mesmo assim ainda deve registrar registrar algum aumento, segundo o mercado. Dois fatores serão decisivos: a demanda menor e a desaceleração dos custos da construção civil:

— Os custos da construção civil dispararam no ano passado e em 2020. Em 2 anos foram quase, 30% de aumento. Em 2022, não esperamos que seja tão alto e o valor dos imóveis não deve subir tanto — observa Daniel Afonso, diretor da D2J Construtora.