Como ocorre com qualquer transação imobiliária, a locação de um imóvel precisa ser registrada em um contrato. Afinal, estamos tratando de uma negociação que envolve um bem de grande valor financeiro e patrimonial, que deve ser cercado de todas as garantias, tanto para o proprietário do imóvel quanto para o locatário.

Por esse motivo, vamos apresentar de maneira mais detalhada os 9 principais direitos do inquilino que são garantidos por lei e os principais deveres de quem aluga um imóvel. No final, também mostraremos as regras da locação para quem é dono da propriedade. Confira!

A Lei do Inquilinato e a sua importância
A Lei do Inquilinato é um conjunto de regras e normas que regulamenta o mercado de aluguéis residenciais e comerciais no Brasil. Portanto, se você for alugar um imóvel, antes de mais nada, é preciso saber que existem deveres e direitos do proprietário, assim como do inquilino (no caso, quem alugará a residência).

A locação de imóveis tem as suas regras definidas pelo que foi escrito no contrato assinado pelas partes e também pela Lei Federal nº 8.245, de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, que traz todas as normas sobre a locação de imóveis urbanos no Brasil.

No entanto, algumas alterações ocorreram na legislação ao longo dos anos. A primeira foi em 2009, por meio da Lei nº 12.112. Na ocasião, foi determinada, por exemplo, a diminuição do prazo para o inquilino sair da residência. Já em 2016, com as mudanças no Código de Processo Civil, a Lei do Inquilinato foi modificada novamente, principalmente com relação às ações de despejo.

Mas por que é importante estar informado sobre tudo isso? É fundamental saber quais são as regras determinadas por lei (e, inclusive, as suas atualizações) para evitar problemas que podem ser bastante graves no futuro. Além disso, quanto mais conhecimento tiver, mais tranquilo e seguro será todo o processo para a locação.

Saiba quais são os principais direitos do inquilino
Depois de explicar melhor sobre o que diz a lei, separamos 9 principais aspectos relacionados aos direitos do inquilino, conforme você confere abaixo.

1. Receber o imóvel em perfeitas condições de uso
É direito do inquilino receber o imóvel em perfeitas condições de uso. Para que seja comprovada essa condição é realizada a vistoria, que é a análise detalhada das condições da propriedade, feita como ato prévio à assinatura do contrato de locação. O documento que indica todos os itens analisados na vistoria é chamado laudo de vistoria.

O laudo de vistoria é um dos anexos do contrato de locação e deve conter a descrição do estado do imóvel e também fotografias. Essas informações certificam qual era a condição da propriedade antes da assinatura do contrato.

O inquilino assume o compromisso contratual de conservar o imóvel nas mesmas condições em que ele se encontrava no momento da vistoria. Por isso, ela é um direito do inquilino, e é indispensável que ele acompanhe pessoalmente a inspeção, dedicando toda atenção a esse momento.

Dicas para a vistoria

Sendo assim, quando for alugar um imóvel, não deixe de conferir:

– o estado de conservação do piso e dos revestimentos cerâmicos das paredes;
– os vidros e as articulações de portas e janelas;
– os espelhos e botões de interruptores e tomadas;
– o estado e a conservação da estrutura e da pintura das paredes, do teto e dos pisos;
– as condições das louças sanitárias, pias e tanques;
– o funcionamento e a qualidade das instalações elétricas;
– a estrutura hidráulica — abra e feche todas as torneiras, chuveiros, válvulas e registros em busca de vazamentos e gotejamentos;
– sinais de infestações por cupins, ratos ou outras pragas.

O ideal é marcar a vistoria do imóvel em um momento no qual se terá muito tempo disponível, para que seja possível verificar minuciosamente todas as estruturas, indicando ao profissional encarregado da inspeção todas as observações que devem constar no laudo de vistoria.

Se houver qualquer defeito, solicite ao proprietário que providencie os reparos necessários e condicione a assinatura do contrato à solução do problema.

Eventualmente, os consertos ou reformas devem ser feitos pelo inquilino, caso seja realizado um acordo com o proprietário nesse sentido. Se esse acordo existir, caberá ao locador indenizar o locatário pelas despesas realizadas, e essa indenização pode ser descontada do aluguel.

Cabe ressaltar que o proprietário deve realizar o reparo de eventuais defeitos ocultos, que não puderam ser detectados pelo inquilino no momento da vistoria.

Quando for encerrada a locação, será realizada uma nova vistoria para devolução do imóvel. A situação da propriedade na vistoria de saída é comparada ao estado do imóvel na inspeção inicial, a fim de identificar possíveis danos que o inquilino tenha causado — e que deverão ser reparados.

Caso o inquilino não concorde com as conclusões do laudo de vistoria de entrega do imóvel, deve apresentar as suas questões à imobiliária ou ao proprietário em busca de um acordo. Se mesmo após essa tentativa amigável não houver um consenso, o ideal é buscar o auxílio de um advogado para solucionar a questão.

2. Isenção do pagamento de despesas extras de condomínio
Por lei, o locatário é obrigado a pagar todas as despesas ordinárias incluídas na taxa de condomínio de um imóvel, quando essa taxa existir. Como despesas ordinárias são entendidas aquelas incluídas no custeio da administração condominial, tais como:

– pagamento de salários;
– pagamento de encargos trabalhistas e tributos diversos;
– despesas com água, luz e gás;
– limpeza e conservação, incluindo pintura das áreas comuns;
– manutenção dos equipamentos e instalações de uso comum (instalações elétricas e hidráulicas, equipamentos como elevadores e portões);
– pequenos reparos nas dependências e nas instalações de uso comum;
– rateio de saldo devedor do caixa do condomínio utilizado nas despesas ordinárias (não se aplica se o saldo for anterior ao início da locação);
– reposição de fundo de reserva destinado ao custeio de despesas ordinárias.

Em contrapartida, o inquilino está isento de pagar as despesas extraordinárias, que são aquelas destinadas para:

– custos de indenizações trabalhistas de funcionários do condomínio ocorridas antes da locação;
– reformas estruturais ou de ampliação da edificação em que a unidade locada se encontra;
– pintura de fachadas, poços de aeração e iluminação e de esquadrias externas;
– reposição das condições de habitabilidade do edifício (que podem ser necessárias após um acidente, por exemplo);
– instalação de equipamentos no condomínio (interfones, alarmes);
– decoração e paisagismo das partes comuns;
– constituição de fundo de reserva.

Essas despesas devem ser custeadas pelo proprietário do imóvel, e é direito do inquilino exigir a apresentação do comprovante de quitação das despesas pelo locador.

3. Preferência de compra
Independentemente do motivo, o proprietário do imóvel pode vendê-lo a qualquer momento, mesmo durante a vigência do Contrato de Locação. Todavia, a Lei do Inquilinato assegura que seja dada ao inquilino a preferência de compra, nas mesmas condições que serão ofertadas ao mercado.

Portanto, é obrigação do locador informar ao locatário a intenção de venda, o que pode ser feito judicial ou extrajudicialmente, desde que o comunicado seja de fácil comprovação, como uma carta com aviso de recebimento assinado pelo locatário.

A partir do comunicado, o inquilino tem 30 dias para manifestar se deseja ou não comprar o imóvel e realizar os procedimentos para a aquisição, se for o caso (assinatura de compromisso de compra do imóvel, pagamento de sinal, entre outros).

Caso o locatário não se manifeste, automaticamente ele perde a preferência de compra, que é transferida ao eventual sublocador, se existir. Decorridos mais de 30 dias, o imóvel pode, então, ser vendido a qualquer pessoa.

4. Sublocar o imóvel
A sublocação é um assunto que provoca controvérsia. Contudo, a lei assegura que, a partir do momento em que o proprietário do imóvel concorda com essa possibilidade, ela passa a ser um direito do inquilino.

Naturalmente, essa concordância deve ser expressa no Contrato de Locação ou em documento posterior, que a registre formalmente. Em qualquer situação, o sublocatário passa a ter as mesmas obrigações contratuais do inquilino original, inclusive tornando-se corresponsável pelo pagamento dos aluguéis mensais.

É importante ressaltar que as obrigações do proprietário são dirigidas ao locatário. Portanto, os direitos do sublocador devem ser atendidos pelo inquilino original do imóvel, e não pelo dono.

5. Indenização por benfeitorias
Quando a lei assegura que o imóvel deve ser entregue em perfeitas condições para o uso que se destina, ela não prevê que possam surgir necessidades ou conveniências de utilização ao longo do contrato que não estavam previstas originalmente.

Para atender a situações dessa natureza, o inquilino pode efetuar benfeitorias, desde que o Contrato de Locação não as proíba expressamente.

Dois tipos de benfeitorias são indenizáveis, de acordo com a Lei do Inquilinato: as benfeitorias necessárias, que não precisam de autorização do proprietário; e as benfeitorias úteis, que requerem autorização prévia do proprietário.

As benfeitorias que mantêm a condição de uso do imóvel são chamadas benfeitorias necessárias. São exemplos: reparos estruturais realizados em telhados, instalações elétricas, encanamentos e paredes.

As benfeitorias úteis são aquelas que melhoram a condição do imóvel, aumentando o seu conforto ou a qualidade das suas instalações. São benfeitorias úteis: instalação de janelas com isolamento acústico em um apartamento, colocação de cobertura em uma vaga de garagem antes descoberta, substituição da iluminação comum por LED, entre outros.

Existem também as benfeitorias chamadas voluptuárias, que são aquelas destinadas ao embelezamento do imóvel e que não geram direito à indenização. Um exemplo desse tipo de benfeitoria é o rebaixamento do teto dos cômodos.

É importante ressaltar que as indenizações por benfeitorias podem ser reguladas por cláusula contratual específica, que determinará as formas como elas ocorrerão.

6. Devolução do imóvel a qualquer tempo
A manutenção da locação durante o prazo estipulado no contrato é um direito do locatário. O proprietário só pode reaver o imóvel durante a vigência do contrato se houver acordo com o inquilino nesse sentido ou se surgir alguma situação que justifique uma ação de despejo.

Na ação de despejo, o locador precisa apresentar um motivo para que o locatário saia antes do final do contrato. Veja os motivos mais comuns para a decretação do despejo:

– falta do pagamento dos aluguéis e encargos;
– infração das cláusulas contratuais relacionadas ao uso do imóvel;
– necessidade de reparos urgentes no imóvel, em que não é possível manter o uso do local ou quando o locatário não permite o ingresso no imóvel para os reparos;
– término do contrato de trabalho (caso o aluguel seja vinculado à relação de emprego);
– se comprovada a necessidade de uso do imóvel para moradia de parente, cônjuge ou companheiro do proprietário que estiver sem moradia própria.

O locatário, por sua vez, pode fazer a devolução do imóvel quando desejar. Todavia, o contrato pode prever uma multa, se a devolução ocorrer antes do prazo pactuado. A forma de pagamento da multa contratual e o valor devido devem estar previstos de forma expressa no contrato de locação.

7. Comprovantes de pagamentos
É importante ressaltar que é direito do inquilino obter todos os recibos de pagamentos de aluguéis. Ele também pode reter os comprovantes de pagamento de taxas condominiais, de água, energia ou outras que certifiquem que ele cumpriu as obrigações contratuais.

A falta de fornecimento dos recibos e comprovantes de pagamento pelo locador configura infração contratual, que pode ser punida na forma prevista pelo contrato. Além disso, os recibos devem conter a discriminação das despesas.

8. Pagamento de taxas administrativas
É responsabilidade do proprietário o pagamento das taxas de administração e de intermediação, tais como:

– conferência da idoneidade do locatário e dos seus fiadores;
– impostos, taxas e seguros complementares para incêndios, exceto quando acordado em contrato;
– tarifas referentes à administração imobiliária.

9. Pagamento proporcional de multa
O pagamento da multa em caso de rescisão de contrato é uma questão que gera dúvidas e discussões. Normalmente, o valor da multa de rescisão corresponde ao equivalente a três meses de aluguel e é proporcional ao tempo restante para o término do contrato.

 

 

Fonte: Rancon Consórcios